遺産分割・遺留分事案における不動産の評価
遺産分割
「遺産分割の対象に不動産がある。公示価格、固定資産税評価額、路線価、時価額など色々評価方法があり、よく分からない。」
「遺産である不動産を買い取りたいと主張する相続人がいる。相続税申告を路線価で計算したので、路線価算出した買取額を提案されている。妥当なのか。」
「遺言で不動産を相続した相続人に遺留分を請求したい。その相続人は当該不動産に住んでおり売る気はなさそうだが、評価は時価なのか固定資産税評価額なのかいずれを採用すればよいか。」
相続財産に不動産が含まれる事案においては、このようなご相談を受けることがございます。
このコラムでは、相続事案における不動産の評価についてご説明します。
目次
１ 遺産分割・遺留分事案における不動産評価の必要性
⑴ 遺産分割事案における不動産評価の必要性
遺産分割の場面で不動産評価が必要となるのは、主に相続人のひとりが不動産を取得する場合です。
相続人のひとりが不動産を取得する場合、その評価額によって他の相続人の取り分が変わります。
例えば、取得する不動産の評価額を高く見積もれば、その相続人は当該不動産以外の遺産をあまり取得できず、他の相続人が多くの遺産を取得することになります。
このように、不動産を売却しない場面では、不動産の評価が不可欠となります。
⑵ 遺留分事案における不動産評価の必要性
遺留分事案では、遺留分侵害額を算定する際に、遺留分を算定するための財産の価格を明確にする必要があります。
例えば、遺言によって相続人のひとりが巨額の不動産を全て相続した場合、その不動産の価格を適切に評価しなければ、不動産を受け取れなかった他の相続人が遺留分請求をする際に不当に不利になります。
そのため、遺留分の対象財産に不動産が含まれている限り、常に不動産評価が必要となります。
２ 不動産価格の評価方法
不動産の価格の評価方法には、大きく分けて公示価格、固定資産税評価、路線価、時価（実勢価格）といった評価方法があります。
⑴ 公示価格
公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が公示する価格で、自由市場で取引が行われると仮定した場合に、通常成立すると認められる価格を指します。時価に近い額といわれていますが、時価とは一致しないこともままあります。
⑵ 固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる価格を指します。一般に時価よりも低く、後述する地価公示価格の７割程度といわれています。
⑶ 路線価
路線価とは、相続税・贈与税の算出基準となる価格を指します。これも時価より低く、地価公示価格の８割程度といわれています。
⑷ 時価額（実勢価格）
時価額（実勢価格）とは、実際に不動産取引がされる価格のことをいいます。
対象不動産につき、実際に不動産取引が行われた場合は取引価格となりますが、実際には対象不動産を取引しない場合は、査定や事案よっては不動産鑑定を実施して時価額を算出します。
３ 遺産分割、遺留分事案で用いられる不動産評価方法
遺産分割も遺留分事案も、いずれも不動産の評価は、原則として時価での評価を行います。
相続税申告の際は、相続税評価額（建物は固定資産税評価額、土地は原則として路線価）を用いるので、異なります。
もっとも、容易に時価が算出できない土地建物等もあり、そのような事案では、敢えて固定資産税評価額や路線価を使用する場合もあります。
４ 不動産に敷地利用権（借地権、使用借権）が付着している場合の不動産評価方法
土地賃貸借契約や土地使用貸借契約により、敷地利用権（借地権、使用借権）を付着している場合もあり、そのような場合も原則としては時価で算出します。
もっとも、このような権利（特に使用貸借契約に基づく敷地利用権）が付着している場合、時価の算定が困難な場合も多いです。
法律や判例などで一律に基準が定められている訳ではありませんが、①借地権割合については、路線価図で対象地域に応じてA～Gの記号で１０％～９０％の範囲で記載されているため、この路線価図に記載された割合が借地権の割合と一応考えられます。借地権のついた所有権（底地）の価値は、更地評価からこの借地権割合を控除することで算出できます。②使用借権割合については、競売不動産の評価で堅固建物（＝コンクリート造や煉瓦造の丈夫な建物（解体が容易ではない建物）のこと）について２０％、非堅固建物（＝堅固建物以外の木造等の解体が容易な建物のこと）について１０％とされているため（別冊判例タイムズ３０号７９頁参照）、こちらの割合を参照することが実務上は多いです。
５ 不動産評価額について折り合いがつかない場合
不動産評価額を時価で算出する場合、実際に売却する事案であれば、さほど問題はおきません。問題が先鋭化するのは、不動産を売却せずに保持するケースです。
そのような事案では、多くの場合、当事者双方で不動産会社の査定書を持ち寄り、公平な時価を双方主張します。査定書次第ではありますが、中間値などで合意することもあります。
他方、遺産分割や遺留分事案では、先に述べた敷地利用権の付着した土地評価が問題となる場合も少なくないため、特に実際には売却しない事案においては、時価についてもなかなか合意に至らない場合もあります。
最終的に折り合いがつかない場合は、調停や審判、訴訟において、裁判所による不動産鑑定を実施して決することとなります。
不動産鑑定費用は対象不動産にもよりますが、６０万円程度は要することも少なくありません。
６ 当事務所の遺産分割・遺留分事案の弁護士費用
当事務所では、複雑な不動産評価を含む、遺産分割事案及び遺留分事案について複数の解決実績がございます。弁護士費用は、以下のとおりです。
⑴ 遺産分割
https://souzoku-katsushika.com/cost/#i-3
⑵ 遺留分（請求側・被請求側）
https://souzoku-katsushika.com/cost/#i-8
７ おわりに
以上のように、遺産分割における不動産の評価については、一言で「時価で算定」するといっても、難しい問題があります。評価を巡って、遺産分割が長期化する場合もままあり、山林などはそもそも価値がつかない場合もあります。
当事務所では、複雑な不動産の価格算定も含む多数の遺産分割・遺留分事案を取り扱ってきておりますので、まずはお気軽に弁護士にご相談いただければと思います。
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この記事の著者
代表弁護士角 学 (東京弁護士会所属)
千葉県出身です。葛飾区金町のお隣の松戸市に住んでいました。
中学、高校は、都内の巣鴨学園で遠泳・古式泳法・登山・剣道等様々な分野に取り組みました。
司法試験合格後、しっかりとした弁護士の基礎を身につけたいと思い、港区の大手法律経済事務所に就職し、元裁判官や元検察官、現役の弁護士職務経験裁判官、検察官をはじめとする先輩弁護士の方々に学びました。
その後、弁護士として、トラブルに困っている方々のお力になりたいと考え、地元にほど近い葛飾区金町で独立をいたしました。
