遺産相続した不動産の分割方法とは？4つの分け方を紹介
遺産分割
土地などの不動産を相続した際の遺産分割には、相続人の共有とする方法、現物分割、代償分割、換価分割の4通りの方法があり、それぞれ一長一短があります。
それぞれの方法と注意すべきことを解説します。
相続した不動産の4つの遺産分割方法 最適な分け方は？
不動産の遺産分割には、共有とする方法、現物分割、代償分割、換価分割の4通りの方法があり、それぞれ一長一短があります。
不動産以外にも多額の遺産がある場合は、現物分割により比較的公平に相続財産を分けることも可能ですが、主な遺産が不動産だけの場合は代償分割、換価分割を検討することになります。
最も公平な分割方法は換価分割ですが、不動産を売却することになるため、先祖代々の土地だったり、子どものころから慣れ親しんだ土地建物の場合は、売却することに抵抗を感じることもあるかもしれません。
また、被相続人の配偶者が存命している場合、その住居の確保が問題となり、売却できないこともあります。
不動産の遺産分割協議が進まない場合は、遺産分割調停、審判による方法もありますが、競売により安い価格で不動産を手放す結果になることもあります。
以下、詳しく解説していきましょう。
目次
1 不動産を遺産分割する場合の問題点
遺産分割では遺産の分け方をめぐって相続人の間で相続争いになりがちですが、土地、建物といった不動産は最も相続トラブルになりやすい相続財産です。
特に、遺産総額の中で不動産の占める割合が大きい場合は、どのように遺産分割すべきかが問題となります。
現金や預貯金などの財産は法定相続分で分け合うことも比較的容易ですが、不動産を物理的に分け合うことは、広大な更地を分筆するケースでない限り、事実上困難であることがほとんどです。
そのため、相続財産のうち、不動産については共有とするか、相続人の誰かの単独所有とするか、売却してしまうかの方法しかありません。
売却して現金化するのが最も相続トラブルになりにくい方法といえますが、遺産分割の対象となる不動産が被相続人とその配偶者の居住用不動産である場合、残された配偶者の住居をどうすべきなのかが問題となります。
また、先祖代々土地を受け継いできたケース、特に農地などの場合は、土地を手放す選択肢は採用し難く、相続人の誰かが相続しなければならないところ、誰が相続すべきかをめぐって争いとなることもあります。
相続した不動産の遺産分割方法は4つあります。
それぞれ解説していきましょう。
2 不動産を共有とする遺産分割方法
相続した不動産を共有とする方法は、土地や建物を売却したり、法定相続人の誰かの単独所有とするのではなく、法定相続分に従って持分を法定相続人同士で分け合う方法です。
相続トラブルになりにくい方法のように見えるかもしれませんが、遺産分割ができないために相続財産問題の解決を先送りしているだけと言えます。
（1）不動産を共有とするメリット
法定相続分に従って不動産を共有する場合は、遺産分割協議でもめにくいことがメリットと言えます。
また、被相続人の配偶者の居住用不動産が遺産分割の対象となっている場合、配偶者の持ち分を確保することで、その後も住み続けることが可能になります。
（2）不動産を共有とするデメリット
不動産の処分や売却をする際に、共有者同士で話し合いが必要になることです。
不動産の売却、解体、長期賃貸などを行う場合は、共有物の変更に当たるため、共有者全員の同意が必要です（民法251条）し、大規模修繕、短期賃貸の場合でも各共有者の持分の価格に従い、その過半数の同意が必要です。
話し合いがまとまらない場合、不動産の処分や売却はもちろん、大規模修繕さえできずに、老朽化したまま放置される事態になりかねません。
また、共有者の誰かが亡くなり、相続が開始した場合、その持分をさらに法定相続分で分け合う形で遺産分割がなされてしまうと、共有者がネズミ算式に増えてしまう可能性があります。
このようになってしまうと、共有者が分かりにくくなるうえ、不動産の処分や売却に関する協議がますます困難になります。
3 現物分割による遺産分割方法
不動産を現物分割する方法は、不動産そのものを分割する方法と、不動産をそのままの状態で他の遺産と分け合う方法の2通りがあります。
前者の例としては、広大な更地を法定相続分に従って分筆したうえで、分筆後の土地を法定相続人それぞれの単独所有とする方法が考えられます。
後者の例としては、不動産と同程度の価値がある遺産が他にもある場合に、不動産を相続する人、預貯金を相続する人、有価証券を相続する人という形で、遺産分割する方法です。
（1）現物分割のメリット
遺産が多額の場合は、公平な分け方になる可能性が高いことです。
共有と異なり、将来に禍根を残すこともありません。
（2）現物分割のデメリット
遺産（特に現預金等の流動資産）が多額でなければ、不動産をそのままの状態で他の遺産と分け合う方法としての現物分割を採用しづらい点です。
前述の現物分割を採用しても、不動産の評価額を決める際に争いになることもあり、不動産を相続する人、預貯金を相続する人、有価証券を相続する人との間で公平に分割することが難しいこともあります。
また、土地を分筆する現物分割の場合は、土地を細分化することで、土地活用方法が限定されてしまうこともあります。
広大な更地なら、商業施設やマンションを建てられるのに、細分化すると戸建てしか建てられなくなるといった具合です。
なお、地域によっては、建築基準法により最低敷地面積（敷地面積の最低限度の制限）が設けられており、細分化により、建物が建てられなくなるおそれがあるので注意が必要です。
土地の分筆は一見公平そうに見えても、実際には、道路との位置関係により、土地活用に向く土地とそうでない土地が生じてしまう可能性もあります。
特に袋地になった土地は価値が低くなるので面積が同じだと公平とはいいがたいです。
4 代償分割による遺産分割方法
相続人の誰かが不動産をそのままの状態で相続する代わり、他の相続人に対して法定相続分を超えた分につき代償金を支払う方法です。
例えば、遺産として3,000万円の価値のある不動産が残されて、法定相続人が子の甲、乙、丙の3名だったとします。
甲さんが不動産を単独で相続する代わりに、甲さんが乙さん、丙さんにそれぞれ1,000万円ずつ支払うという方法が代償分割です。
甲さんが不動産に居住し続ける必要がある場合や、甲さんが営む事業に必要な不動産の場合は、代償分割が検討されます。
なお、代償金の支払い方法は、一括払いによる必要はなく分割払いとすることも可能です。
代償金の支払いを確実なものとするためには、遺産分割協議書を公正証書で作成し、不動産を取得した相続人が代償金の支払いを怠った場合には、強制執行により回収できるように、強制執行認諾条項を設けておく方法があります。
（1）代償分割のメリット
不動産を手放さず、かつ、将来に禍根を残す恐れも少ないことです。
上記事例で、甲さんが不動産に居住し続けていた場合は退去せずに済むことはメリットになりますし、事業用不動産であれば、手放さずに収益を上げ続けることができます。
また、将来、不動産の価額が上昇する見込みがある場合は、資金に余裕のある甲さんが現金を出費してでも取得し、不動産の価額が上がった時点で売却する計画を立てることもできます。
（2）代償分割のデメリット
不動産を相続する人が多額の資金を用意しなければならない点です。
また、不動産の価額をどのように決めるべきかをめぐって争いになりやすい点も挙げられます。
固定資産税評価証明書に記載されている価額や路線価で算出する場合は、実際の取引価格よりも低額であることが多く、代償金を受け取る側としては不満に思うこともあるでしょう。
不動産鑑定士に依頼して価額を決めるのが最も公平ですが、そのための鑑定費用を誰が負担するのかが問題となることもあります。
代償金を受け取る相続人としては、先に単独名義での相続登記を済ませてしまうと、代償金が確実に支払われるかどうか分からない場合があることがデメリットとなります。
（3）代償分割の手続き上の注意点
代償分割では、相続人の一人が他の相続人に多額の金銭を支払う形になりますが、この支払が贈与とみなされないようにすることが大切です。
贈与とみなされると多額の贈与税がかかります。
贈与とみなされないようにするためには、遺産分割協議書に代償分割を行うことと、代償金の支払いは不動産取得の対価である旨を明記することがポイントです。
あいまいな文言だと贈与税がかかってしまう恐れがあるので、弁護士などの専門家に作成してもらうか、チェックを受けた方が無難でしょう。
5 換価分割による遺産分割方法
不動産を相続人の共有名義のまま売却し、売却代金を法定相続分で分け合う方法です。
不動産に住み続ける相続人がいない場合やアパートや駐車場にするほどの広さがないため、有効な不動産活用方法がなく売却するしかないのであれば、最も簡明な遺産分割方法になります。
（1）換価分割のメリット
不動産を換金したうえで、売却代金を法定相続分で分け合えばよいだけのため、最もトラブルになりにくく、明快な遺産分割方法と言えます。
代償分割のように不動産の価額がいくらになるのかについて、法定相続人同士で対立することもありません。
また、相続税が発生する場合は、相続税を納税するための現金を用意しなければなりませんが、代償分割ならば、売却が早く進めば、相続税の申告・納税までに納税資金を確保できることもあります。
（2）換価分割のデメリット
不動産をベストなタイミングで売却できない点がデメリットになります。
将来、不動産価格の上昇が見込まれる場合は、遺産分割時に売ってしまうと後悔するかもしれません。
売却金額に納得できない相続人がいると、手続きが進められないこともあります。
また、不動産売却により、税金や手数料がかかるため、その分を差し引くと思ったほどの現金にならないこともあります。
不動産売却時には、宅地建物取引業者への仲介手数料の支払いが発生しますし、不動産登記手続きの際も登録免許税や司法書士への報酬が必要です。
登録免許税は、相続の場合、「固定資産税評価額×0.4％」で計算した額ですが、売買の場合は「固定資産税評価額×2％」となるため、無視できない金額になります。
さらに、不動産を売却することにより譲渡所得税が発生することがあります。
（3）換価分割の手続き上の注意点
任意売却による換価分割の場合は、手続きの流れは次のようになります。
- 1. 被相続人所有となってある不動産を法定相続分で共有する旨の相続登記を済ませる。
- 2. 宅地建物取引業者に依頼して、売却先を見つけてもらう。
- 3. 売主との間で売買契約を締結する。
- 4. 売買契約書に従って、共有者全員持分全部移転登記を済ませる。
つまり、相続登記と共有者全員持分全部移転登記の2回、登記関係の手続きが必要になることに留意してください。
また、共有不動産売却時には、共有者全員の同意が必要になるため、反対する人が一人でもいると売却ができなくなってしまいます。
6不動産の遺産分割協議が進まない場合と審判の際の検討順序
不動産の遺産分割協議は、法定相続人同士が話し合って、上記の4つの遺産分割方法のいずれを採用するのか決めるのが原則です。
法定相続人全員が納得しなければならないため、遺産分割協議がまとまらないこともあると思います。
そのような場合は、裁判手続を利用する方法もあります。
具体的には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、調停手続により合意を目指します。
遺産分割調停は、一部の相続人だけで申し立てることもできます。
もちろん、調停手続が開始すると相続人全員が呼び出されます。
また、すべての遺産を対象とする必要はなく、遺産のうち不動産についてのみ分割方法でもめている場合も、申立を行うことができます。
遺産分割調停では、各相続人がどのような遺産分割方法を希望しているのかを調停委員が聞き取り、妥協点を探り、調停成立を目指します。
必要に応じて、不動産の鑑定評価が行われることもあります。
なお、話合いがまとまらず調停が不成立になった場合は、自動的に審判手続が開始され、裁判官が審判により不動産の遺産分割方法を決定します。
具体的には、審判に至った場合は、裁判官は、実務上、次の順序で検討をすることとなります。
- １ 現物分割が可能か検討
- ↓
- ２ １が困難であれば代償分割を検討
- ↓
- ３ １も２も困難であれば換価分割を検討
- ↓
- ４ １も２も３も困難であれば、共有分割
遺産分割調停、審判では、不動産を競売したうえで競売価格を法定相続分で分け合う方法（前記３の換価分割）が提示されることもあります。
換価分割の審判を通じて不動産を競売する場合（形式的競売といいます。）は、対象の不動産によっては市場価格よりも安価で競落されてしまうケースもあります（２３区内の場合は、必ずしも市場価格より安価になるとは限りません。）。
とはいえ、競売されてしまうと相続人全員が損をするリスクが生じることは避けられないうえ、執行の申立手続等に時間と費用を要することにはなるため、当事者間で任意で合意をし、市場価額で売却する方法による換価分割を目指すべきといえるでしょう。
また、審判で共有分割（前記４）を命じられた場合、共有状態を解消するためには共有物分割訴訟が必要となるため、審判によっても問題の抜本的解決には至らず、更に時間も費用もかかることになるリスクがあります。
7被相続人が遺言を残していた場合は遺産分割は不要
亡くなった被相続人が遺産相続方法や財産の分け方について、生前に遺言書を書き残しており、その遺言書が有効であれば、その遺言に従って相続財産を分け合うことになります。
土地や建物といった高額な不動産も、遺言書に従って、相続登記手続きを行うだけです。
遺言書は、主に、自筆証書遺言と公正証書遺言の2種類がありますが、公正証書遺言は法律の専門家である公証人が作成に関与するため、内容が無効になることは多くないでしょう。
自筆証書遺言については、内容や形式面が有効かどうかの確認が必要なので、判断が難しい場合は、弁護士などの専門家に確認してもらうとよいでしょう。
（1）遺言書の探し方
遺言は自宅に保管されていることも多いため、亡くなった被相続人が大切な書類を保管していそうな場所を徹底的に探さなければなりません。
なお、公正証書遺言については、公証人役場に問い合わせれば、亡くなった被相続人が相続財産について、生前に公正証書遺言を作成していたかどうかが分かります。
自宅に保管してあるはずの公正証書遺言の正本や謄本が見つからない場合は再発行してもらうこともできます。
自筆証書遺言でも、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していれば、法務局から遺言情報証明書を取得することができます。
（2）遺言書の検認
亡くなった被相続人の自筆証書遺言を自宅などで発見した場合は、その場で開封してはいけません。
相続人がその遺言書を家庭裁判所に持っていき、検認の手続きを受けなければなりません。
なお、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していれば、検認の手続きは省略できます。
また、公正証書遺言の場合も検認を受ける必要はありません。
（3）遺言書による不動産の相続手続き
遺言書に相続財産のうち、不動産についてどう処分すべきか、正確に記載されていれば、その通りに相続登記申請を行うことができます。
例えば、被相続人の兄弟の一人に土地や建物といった不動産を相続させるまたは遺贈させると書かれていれば、その遺言書に基づいて登記手続きを行うことができます。
なお、その兄弟が法定相続人となる場合は、相続登記として単独申請ができますが、被相続人の子どもがいる場合などは、遺贈になるため、法定相続人である子どもと被相続人の兄弟の共同申請になります。
不動産の登記手続きについては、司法書士にご相談ください（当事務所からご紹介も可能です。）。
8不動産の遺産分割でお困りの場合は弁護士にご相談ください
不動産の遺産分割方法は、共有とする方法、現物分割、代償分割、換価分割の4通りがあります。
相続人同士で話がまとまらない場合は、遺産分割調停、審判による方法もありますが、競売となると対象不動産の所在地によっては市場価格より安価で不動産を手放すリスクが発生する場合があります。
どの方法を選択するにしても、手続き面で注意すべきことがありますし、相続人同士の争い、また、相続後のトラブルを防ぐために講じておくべきこともあります。
少しでも迷いがあったり、疑問に感じることがあれば、後のトラブルを防ぐためにも弁護士にご相談いただいたり、弁護士のサポートを受けるのが最善です。
この記事の著者
代表弁護士角 学 (東京弁護士会所属)
千葉県出身です。葛飾区金町のお隣の松戸市に住んでいました。
中学、高校は、都内の巣鴨学園で遠泳・古式泳法・登山・剣道等様々な分野に取り組みました。
司法試験合格後、しっかりとした弁護士の基礎を身につけたいと思い、港区の大手法律経済事務所に就職し、元裁判官や元検察官、現役の弁護士職務経験裁判官、検察官をはじめとする先輩弁護士の方々に学びました。
その後、弁護士として、トラブルに困っている方々のお力になりたいと考え、地元にほど近い葛飾区金町で独立をいたしました。
